Une Société civile de placement immobilier (SCPI) est une société qui possède et gère des biens immobiliers productifs de revenus. Les SCPI ont été créées par le ministère des finances pour permettre aux petits et grands investisseurs de profiter des revenus locatifs de la propriété commerciale. Les SCPI sont régies par de nombreuses réglementations, la plus importante étant qu'elles doivent distribuer au moins 90% de leur revenu imposable aux actionnaires chaque année sous forme de dividendes; la SCPI est autorisé à déduire les dividendes versés aux actionnaires de son revenu imposable. D'autres réglementations importantes comprennent:
- Exigences en matière d'actifs: au moins 75% des actifs doivent être des biens immobiliers, des liquidités et des titres d'État.
- Exigences de revenu: au moins 75% du revenu brut doit provenir de loyers, d'intérêts hypothécaires ou d'autres investissements immobiliers.
- Exigences en matière d'actionnariat: les actions du SCPI doivent être détenues par un minimum de 100 actionnaires.
Les SCPI se spécialisent par type de propriété. Ils investissent dans la plupart des grands types de propriétés, près des deux tiers des investissements étant dans les bureaux, les appartements, les centres commerciaux, les centres commerciaux régionaux et les installations industrielles. Le reste est divisé entre les hôtels, les établissements de libre-entreposage, les établissements de soins de santé et certaines SCPI spécialisées qui possèdent tout, des prisons, des théâtres et des terrains de golf aux terrains boisés.
Certains avantages des SCPI comprennent :
Rendements élevés : Pour de nombreux investisseurs, le principal attrait des SCPI a été leur rendement en dividendes. Le rendement du dividende moyen des SCPI était d'environ 4,3% en septembre 2012, bien plus que le rendement de l'indice S&P 500, mais assez loin en dessous de la moyenne à long terme des SCPI, qui évoluait dans une fourchette de 7% à 8% ( la popularité récente des SCPI a fait grimper les cours des actions et les rendements à la baisse). De plus, les dividendes des SCPI sont garantis par des loyers stables provenant de baux à long terme, et de nombreux gestionnaires de SCPI ont recours à un effet de levier prudent au bilan.
La question de la fiscalité de la SCPI
Traitement fiscal simple : Contrairement à d'autres placements financiers, la fiscalité des SCPI est assez simple. Chaque année, les SCPI envoient à leurs actionnaires un formulaire contenant une ventilation des distributions de dividendes. À des fins fiscales, les dividendes sont affectés au revenu ordinaire, aux gains en capital et au remboursement de capital. Étant donné que les SCPI ne paient pas d'impôt au niveau des sociétés, les investisseurs sont imposés à leur taux d'imposition individuel pour la partie du revenu ordinaire du dividende. La partie du dividende imposée à titre de gains en capital survient si le SCPI vend des actifs. Le remboursement de capital, ou les distributions nettes excédant les bénéfices et les bénéfices du SCPI, ne sont pas imposés comme un revenu ordinaire, mais sont plutôt appliqués pour réduire le coût de base de l'actionnaire dans les actions. Lorsque les actions sont finalement vendues, la différence entre le prix de l'action et l'assiette fiscale réduite est imposée comme un gain en capital. Liquidité des actions de SCPI. Les actions de SCPI sont achetées et vendues en bourse. En revanche, l'achat et la vente d'une propriété impliquent directement des dépenses plus élevées et nécessitent beaucoup d'efforts.